Hứa lợi nhuận của đầu tư Condotel liệu xuất hiện khả thi như dự tính

0
33

Cam kết lợi nhuận khủng tại các dự án condotel đã tạo nên xu thế, mà hầu hết các dự án ở phân khúc này, đều không nằm ngoài “luật chơi”. Tuy nhiên, con số đó là lợi nhuận thực hay chỉ là bài toán tài chính, mới là vấn đề cốt lõi cần lưu ý.

Trang Chung cư Mipec Long Biênluôn cung cấp cho bạn những thông tin mới nhất về thị trường bất động sản trong nước, bạn còn có thể đăng Cho thuê chung cư Mipec RiversideBán căn hộ Mipec Riverside tại đây.

 

Condotel lấy tiền đâu để mà cam kết lợi nhuận khủng

Trên thị trường hiện nay, nguồn cung condotel chủ yếu đến từ các địa phương đang phát triển mạnh du lịch biển như: Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc. Với cam kết lợi nhuận trên dưới 10%/năm trong khoảng 10 năm, mức giá condotel dao động phổ biến từ 40 – 60 triệu/m2.

Các dự án căn hộ của condotel hầu hết là ở vị trí các tỉnh lẻ nhưng lại có mức giá cao ngang ngửa với các căn hộ cao cấp ở trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Có lẽ đây cũng chính là lý do tại sao Condotel lại cam kết mức lợi nhuận khủng như vậy nhưng không biết khả năng thực thi nó sẽ thế nào.
Condotel siêu lợi nhuận hay cuộc chơi “mỡ nó rán nó”?

Chúng ta có thể hình dung ra cách làm mà Condotel đưa ra lời cam kết lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm như sau: Giả dụ nhà đầu tư dự án có thể bán Condotel với mức giá khoảng 1 tỷ/căn trong đó đã bao gồm lợi nhuân của chủ đầu tư là 30% và không cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, chủ đầu tư Condotel lại tăng giá bán lên gấp đôi và kèm theo lời cam kết hùng hồn lợi nhuận lên tới 10%/năm trong vòng 10 năm để gây sự chú ý với khách hàng.

Như vậy mỗi năm nhả đầu tư sẽ phải trả 200 triệu cho khách hàng. Số tiền này đến từ đầu? Sơ bộ chính ta sẽ tính là chủ đầu tư sẽ lấy từ 2 nguồn chính: Thứ nhất đó là lợi nhuận khai thác được khaongr 5% từ dự án Condotel tức là khoảng 100 triệu. Nguồn thứ 2 đó là số tiền 1 tỷ đồng mà chủ đầu tư tăng giá lên mang đi đầu tư mà chỉ phải trả lãi có 10%/năm cho khách hàng

Như vậy, với bài toán tài chính này, chủ đầu tư có thể huy động thêm nguồn vốn lớn để phát triển dự án mới, với lãi suất quá rẻ (chỉ 10%/năm) so với vay vốn ngân hàng. Bên cạnh đó, lại dễ bán hàng nhờ bài toán so sánh lợi nhuận so với gửi tiền tiết kiệm.

Bài toán tài chính trên đây là có cơ sở, nếu so sánh với sự phát triển, tiềm năng du lịch của Việt Nam và một số khu nghỉ dưỡng nổi tiếng, ở khu vực Đông Nam Á. Savills Việt Nam từng công bố con số cam kết lợi nhuận tại Phuket (Thái Lan) là 7% trong 3 – 5 năm và tại Bali là 7% trong 2 – 3 năm.

Thật khó tin nếu cho rằng condotel ở Việt Nam mang lại lợi nhuận cao hàng đầu khu vực. Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng, câu chuyện tăng giá ảo để lấy tiền cam kết lợi nhuận đang là thủ thuật tài chính để bán condotel.

Còn lại gì sau 10 năm?
Nhiều môi giới vẫn rỉ tai khách hàng rằng, chỉ cần bỏ tiền vào condotel, cứ ăn ngon ngủ kỹ, mỗi năm có 10% lợi nhuận, hết 10 năm lại được chia lợi nhuận 70/30 thậm chí 80/20 với chủ đầu tư. Còn quá lâu để hết 10 năm và kiểm tra xem lợi nhuận sau cam kết được chia là bao nhiêu.

Tuy nhiên, theo phân tích của ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Trường Phát, sau khi hết thời hạn cam kết lợi nhuận, khách hàng phải trả nhiều chi phí phát sinh như: Phí quản lý, chi phí sửa chữa, nâng cấp trang thiết bị, nội thất…

Trong khi đó, doanh thu đến từ khai thác cho thuê sẽ gặp vấn đề khó khăn vì phải cạnh tranh với lượng phòng của chủ đầu tư. Thông thường, trong 1 dự án, chủ đầu tư giữ lại khoảng 20% số phòng để khai thác, sau khi khách thuê hết lượng phòng này thì mới đến lượt những phòng còn lại.

Mặt khác, khi tham gia chương trình cam kết lợi nhuận, khách hàng buộc phải chấp nhận những chi phí và việc vận hành, quản lý từ chủ đầu tư. Do vậy, cùng chung một dự án, nhưng phòng của chủ đầu tư lợi nhuận cao, còn những condotel đã bán thì doanh thu chỉ đủ bù chi phí, là khả năng mà khách hàng phải tính đến. Trong trường hợp này, condotel đã bán khai thác không có lời, thì bài toán chia tỉ lệ bao nhiêu cũng không có ý nghĩa.

Thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp khách hàng mua condotel vì cam kết lợi nhuận quá hấp dẫn. Nhưng sau 1 thời gian ngắn hoạt động, chủ đầu tư không duy trì được cam kết và phải thương lượng mức lợi nhuận thấp hơn.

Theo các chuyên gia, dù có cam kết lợi nhuận, nhưng khách hàng vẫn gặp rủi ro nếu lợi nhuận thực quá thấp hoặc chủ đầu tư bị thua lỗ sa lầy vào các dự án khác nên mất khả năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, nếu chủ đầu tư phá sản trong thời gian 10 năm cam kết thì việc đòi quyền lợi không đơn giản vì pháp lý condotel vẫn còn nhiều lỗ hổng.

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here